属马的今年多大 温州的安置房应该说数量很大，自从村房两改启动，3年前的安置房已经陆陆续续交付了，另外今年的大拆大整大家都看到了，目前很多温州的核心区拆了，今后安置房就会遍地开花。 从安置房的品质来看，可以分三个阶段：十年代基本上是主导的，是一个安居的形式，温州的旧城是从人民、胜利开始的，现在看看都是基本解决居住需求； 第二个阶段人对居住的要求越来越高，但是我们现在看看这些房子，我经常经过锦绣，有一个安置房，每天看到心里都有点打结，为什么呢，因为外立面是土的，高高的两栋楼矗立在那里，可以看到楼间距很小，我就在想第二栋日照是否已符合建筑的最基本要求，所以看到这里我们心里就有个印象，这就是安置房。大家对安置房有一个趋同的认识，安置房和商品房区别非常清晰，就看外立面马上就可以区分出来，可见我们第二阶段的安置房给城市建设留下了遗憾，不管是建筑的立面还是天际线，还是里面的品质，以及生活配套品质，往往是解决套面积，以往安置房拆迁50㎡，90㎡都是套起来，都是为了安置而安置，不是为了建设一个美好家园的愿望出发的，所以从锦绣来来往往看到这个安置房的时候心里就感到遗憾，如果设计者用心一点，如果开发多花点功夫，那么品质、户型都会大大提升，这就是第二个阶段。 第三个阶段出现了正规的开发公司进入代建，安置房的建设主体一般说是旧城指挥部、村集体或者是业主拆迁单位等等，它是不具有开发经验和资质的，往往忽略了建筑品质，现在第三阶段注重开发公司进入，比如说绿城，它有专门成立一个代建公司，不仅为开发商代建，也为一些安置房代建，在龙湾就有一个安置房代建的项目，一看跟商品房相差不大，今天中梁·滨江壹号也是找中梁做代建，完全导入了开发公司做商品房的。当然我们接下来有这么多安置房的体量，如果都有开发商进入代建，那我们的城市就会更美好。回到刚刚的问题，目前我们安置房的品质确实是堪忧的，给城市留下了疤痕。 潘安平：在温州有很多农房这方面的法规，比如2009年温州市区旧村暂行管理办法，鹿城区城中村和农房集聚管理办法等，在这些管理办法里面就提出在城市推行代建制，这事实上就在法规里面提倡了代建制度。为什么提出代建制，实际上是有想法在里面的，城中村或者是农村旧村当时明确的是村集体，或者村委会，在经验上比较缺乏，在资金链上也比较缺乏，就是说让不专业的人做专业的事情，那这个事情做出来就不那么地道。建筑是凝固的音乐，如果建好以后还是乱七八糟的，那么对城市形象会有一个差的影响。 既然已经在法规中推行了代建制，为什么这么多年没有那么好的开发商或者代建公司呢？事实上在2009年以后也有很多村委会在尝试，但是这些代建公司实力不强，因为实力强的开发商有自己的开发目标，而这些开发公司有自己的项目，原来盖了一栋楼，后面没有地了，但是有一班人在那里，所以就找一个项目做，收一点代建费，这种不会花多大的精力，因为主要为了维持，所以建得品质不那么好。我们一直希望村里面能够找一家更加专业的公司，比如绿城，以及中梁介入到滨江壹号这个项目里其实是一种很好的尝试，也就是说大的房开商会用他的技术和经验来解决村委会的短板问题，如果把短板补上去，城市的面貌会有一个很大的提升。而且这是一荣俱荣，我们通常讲的以邻为伴，很多人都不希望自己小区旁边是品质差的安置房，而是高档的商品房，甚至有些楼盘非要搞一个围墙，他们不愿意跟安置户住同一小区，这里内在的原因我想值得深思，这里就不再点名了。 叶维坚：绿城和中梁带了一个非常好的头，为什么中梁能成功代建滨江壹号，实际上也是安置户的一种呼声，其实从大拆大整也好还是平常的拆迁来看，我们一些安置房的地块的非常优越，像滨江壹号就在瓯江和惠民的交叉口，如果在这么好的一个地段建了一个低品质的房子，那么价值就会大打折扣，如果经过代建方提升了品质，达到了商品房的品质后，那房价也就会上来。 实际上安置房品质低的原因在于安置户要出建造成本，一般现在市场上是4000元/㎡左右，但是如果你加上1000元/㎡，那么市场溢价就可能会达到六七千，所以说安置户会看到这点，那么就会有市场的潜力。建筑品质的提升只用加那么一点点成本，其实有杠杆原理的，来市场的溢价空间很大。我们可以看到安置房的户型有问题，外立面有问题，小区内部设计和绿化也有问题，我们以G20为例，大家都说G20打造的绿化非常漂亮，其实都是用钱堆出来的，他的绿化标准是700元/㎡，我认为我们一些安置房的小区的绿化标准不会超过300元/㎡，如果我们也能把小区绿化做到700元/㎡，那一定是商品房的标准，再说外立面，我们现在看到的都是用低档的涂料，如果加上几百元一个平方，改用真石漆，那就是商品房的品质。 所以说我们的村民一旦看到代建的品质，很多村民会主动提出代建，这是三赢的局面，一方面安置户提升了生活品质，而且房价可能从原先的2万不到溢价到3万多，第二个是城市的面貌会有很大的改变，城市是建筑构成的，对城市的第一印象就是看建筑，安置房不再是LOW的代名词。第三对也是好事，简单来说你房价溢价了，交易税就高了。所以我认为今后安置房代建会风靡，我们应该要支持，因为今年大拆大整这么大体量，应该不能给城市疤痕，要从长远看，对城市负责。 杨长松：刚刚听了叶会长的一席话，感觉身上有沉甸甸的责任，这不仅是压力也是动力。实际上这是我们中梁代建的第一个项目，基于以下几个原因：第一主要是地块的稀缺性，这个地块位于瓯江和惠民的交叉口，拥有无可比拟的优越性和稀缺性，所以我们有信心把城市打造得更加漂亮。再一个黎二村代表也找我们很多次，经过几十轮的协商，他们对品质的要求比较高，而我们中梁对品质要求也非常高，因此在定位上我们达成了一致，才有了这次合作。 潘安平：房地产有个雅称，叫做不动产，不动产就是地不动，比如温州炒房团炒的就是地段的稀缺性，像滨江壹号它旁边有杨府山，又是在江边，应该说有非常好的地段，这么好的自然资源和生活配套，应该怎么建才能对得起它的价值呢？我不由得想起前段时间在做过一期滨江商务区的，当时对滨江商务区的评价是比较高的，为什么对沿江一带比较看好，主要是因为江景的稀缺性，瓯江这边的建筑对温州城市形象占有比较大的一个分量。滨江壹号这一带大拆大整实际上有一个带动效应，是原拆原建还是再造一个豪华高档的区块都值得我们期待。我认为在还是一片白纸的时候可以规划一下，好好地干这个事情，因此对中梁有一个很大的期待，在学术角度，希望能有一个好的案例，为温州代建制的推广起个好头。 杨长松：中梁·滨江壹号完全是按照商品房的品质去打造的，小区总占地约35亩，有超2万方围合的园林景观，跟传统安置房的区别其实也是显而易见的。我们平时经过百里一带，可以看到安置房的外立面涂料都很简单，比较LOW，而且小区内部基本都没有人车分流，而我们滨江壹号是完全人车分流的，包括我们有超7米层高的会所，完全可以接待客人，平时可以休闲娱乐，还有公共部分精装，另外我们请了绿城旗下的绿博物业，这种管家式的物业是一般安置房没有的。至于代建成本因为签了保密协议所以不方便透露，我们可以说的是跟中梁·外滩首府的品质是比较类似的。 叶维坚：当然安置房的买卖是和商品房不一样的。安置房的性质是为了安置而不是交易，不过温州目前有很多安置房在市场上有交易，现在基本上的做法是安置房要买卖要经过委托公证的方式，等安置房交付以后有了产权证，再进行不动产交易。当然从我们城市房地产管理法来看，大家比较担心，房屋的买卖一定要以产权登记交易为主，但是我们民法通则里还有一条，你的交易是真实的表现不是恶意的就会承认你。这点很重要，往往一些和一些解释是具有实践性的，民法通则里就非常明确就是常委做出的解释，就说只要你不是恶意的，是真实的，所以在长期的行为中实际上是承认这种交易的。 潘安平：我插一句，只要是善意的第三人是承认的，如果你买家和卖家之间是恶意的，或者夫妻双方为了离婚（一方为了转移财产）什么的，那这种就不受了。 叶维坚：我们现在安置房体量很大，当然会存在一些情况。当然现房交易最好，往往安置房都是期房交易。比如东明锦园做过统计，在期房时的交易量就占了60%，其实就是说安置房交易在我们温州非常活跃，他们的交易模式就是双方签订一个协议，然后再去公证，如果资产不出问题那一般没什么问题，这种交易方式基本上是接受的。从安全角度去说，有些人觉得有失安全。但是，中梁滨江壹号情况有些不同，我知道它的土地是出让性质的，其中有2万方其实是商品房的性质，接下来可以请杨总介绍一下他的交易模式是怎样的。应该说我们温州人是守信的，有这么大的业主单位和代建单位，我相信双方是诚信的。 杨长松：应该说传统的安置房是要摸文，而且土地性质是划拨的，产权证什么时候下来是不一定的。而滨江壹号则是交土地出让金的，土地性质是出让，在产权证手续的办理方面是有保障的。 潘安平：安置房和商品房为什么会有价值的差别？因为安置房存在自身的一些特点，城中村一般都是划拨的，还有一点提醒一下因为现在有些农村也搞大拆大整，农村有些安置房可能是集体的，集体土地可能有点风险，但是温州的话在城市规划范围内的，它有个明显特征就是国有土地，唯一的区别就是国有出让的，还是国有划拨的，除了刚刚杨总讲到滨江壹号是出让性质，但很多都是划拨的性质，划拨的话对于国家来说少了一笔土地出让金，所以产权登记的时候土地性质写的是划拨，划拨的房子再拿出来卖要转成商品房这个时候要交一个出让金，还有一个是原来的安置房在产权上是不完全产权，有一些是有一定的，不能像商品房那样随时拿出来卖，抵押等，安置房交易有交易时间的，所以在交易中会存在价差。当然今天谈的这个项目呢是把质量提升了，当然一些性的东西还需要制度上去改进，任重而道远。 从三位嘉宾的探讨中，我们可以看到温州安置房的品质还是有很大的提升空间的，代建制的推广也是有市场的价值和可行性的。我们希望中梁·滨江壹号能够起一个好头，能够成为一个成功的典型的案例，制度完善的同时能给我们广大的安置户以及购房者提供更好的房子和更有力的保障。
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