带金字旁的女孩名字这几年，房地产轻资产化也越来越流行，其中的代建、小股操盘、物业管理、基金和资产证券化更是“热搜”单词， 用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然； 传统的房地产开发模式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。 在轻资产模式中，企业需要紧紧抓住自己的核心价值，而将非核心业务，例如物流、生产等业务外包出去。总结一句话就是，轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。 企业资产组成可以分为：固定和流动资产、人力资产和无形资产。相对固定资产来说，流动资产比较小，而如果一家企业要做好轻资产管理，人力资产和无形资产需要强大，譬如万达和万科等。 房地产代建是由拥有土地的委托方发起需求，一般由拥有项目开发建设品牌和经验的专业代建方承接，是一种各自发挥优势合作共赢的业务模式。 代建方有什么特点呢？通常是品牌较好的大中型房地产企业，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。代建方通过专业的服务能力同样可以获得开发利润。与传统房地产开发业务相比，对做代建业务的房企来说，这一新的开发模式不仅收益率更高，风险也相对较低。 合作方以契约的形式委托绿城进行开发销售环节的全过程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理及最后的物业管理，同时根据合同，绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标从而推广自己的品牌。 商业地产项目方面，万达代建也已经有多年的经验。正如王健林说的“推出轻资产战略后，大批投资者上门，愿意出地出全部投资，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营；租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。” 这种模式有两大好处：一是零风险。地是净地，钱别人出，而且万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理；用资本化。只管建好管好项目，不用考虑资本化。 万达之所以有较多委托方，一是因为万达品牌有影响力，可能获得便宜的土地；二是万达成批施工、集中采购，使建设成本大幅降低；三是不断优化的设计等。 在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主；如果房企长期维持重资产开发模式，一旦碰到熊市风险和波动会很大，这也是传统地产股估值很低的重要原因。轻资产的开发模式不仅有利于分散风险，带来稳定和更高的回报。 小股操盘又称为“股权式代建”，是指房地产企业在合作项目中只占有较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由持小股的团队操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。 “小股操盘”是国际上房地产开发的主流模式之一，即品牌公司在合作项目中不控股，但项目仍由品牌团队操盘。 从实际情况来看，目前小股操盘的持股比例30%以下，同时持股比例受双方品牌实力、风险评估、服务模式等方面影响，并没有固定的比例。对代建企业而言，股权式代建不仅收取代建服务费，还享受股权收益以及溢价分成。 万科等企业就在近几年选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。在收益分配上，万科通常会与项目方约定项目的预期收益标准，并设立浮动的励分配方案，而非简单按照股权比例进行分配。通常而言，万科将赚取股权收益、项目管理费和项目超额利润分配。 这种操作模式是：先按照销售收入收取一定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配；同时，根据和其他投资合作方事前签订的协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。 ·金融资本作拥有开发项目100%的股权或者部分股权，以代建委托主体的身份，寻找与待开发项目品牌、产品匹配度、客户匹配度等相契合的代建开发商，签订委托代建合作协议，明确相关各方职责和，由代建方负责开发全流程的管控。 ·这种模式多见于项目委托方拿地之后面临一定的开发资金短缺，代建方在看好项目发展前景的基础上，引荐金融资本加入项目股权、夹层或者债权。 |