*若人发现爱问平台上用户上传内容了其作品的信息网络权等权益时，请按照平台侵权处理要求书面通知爱问！ 爱问共享资料拥有大量关于住宅房地产项目代建模式研究--毕业论文.doc的实用类文档资料，所有文档由知名合作机构以及专业作者提供，线上总资料超过两个亿，满足您的需求。 住宅房地产项目代建模式研究房地产开发项目成本控制研究摘要房地产代建模式是一种创新开发模式分为商业代建和代建两类。其中商业代建存在与发展的基础在于合作双方对开发认知的一致性、代建方人才培养与输出的效率和质量以及委托方土地与资金的保障力度。商业代建的风险主要在于委托方干预风险、干预风险以及履约风险。代建合作双方应发掘代建模式的优势规避风险以优化房地产市场的资源配置促进市场健康有序发展。代建制是一种先进的基础设施项目管理模式,但也存在不少风险本文主要阐述了作为代建制的理论渊源和实践基础的工程项目管理理论与模式介绍代建制在中国实践中的三种模式分析三种模式的优缺点介绍了项目代建制风险管理流程及阶段,接着对代建制项目风险主体进行分析,最后阐述了常见的风险防范策略。探讨代建制模式下的监管体系代建制并给出代建制模式下的工程应用实例然后从经济学视角分析代建制模式的经济特征从视角分析代建制模式中主体间的法律关系从而经济学与视角下代建制模式中各参与方间关系的不同提法及涵义最后介绍代建制在住宅房地产工程项目中的应用情况。基于对代建制基本概念还没有统一的认识更缺乏对代建制进行的系统研究与分析本文的研究旨在对代建制在中国的实践作一全面的总结并对其进行了系统的理论分析。关键词：房地产项目代建模式目录第一章绪论代建制的时代背景分析研究目的与方法第二章理论综述房地产代建模式的定义及分类代建制的形成过程代建制在中国实践中的三种模式上海模式深圳模式厦门模式代建模式的发展基础合作双方对开发认知的一致性人才培养与输出的效率和质量土地与资金的保障力度第三章代建制模式的现状分析代建制模式下的监管体系投资项目资金监管约束机制公共工程融资代建制代建制模式的现状第四章房地产代建制中存在的问题分析代建制在房地产开发项目运行中体现出来的优势与弊病优势弊病房地产代建制中存在的问题制约代建制企业发展的若干问题风险转移问题代建制度与现有的建设工程管理制度交迭代建制度带来项目组织实施工作困难现行体制阻碍代建制企业的发展从业人员素质有待提高我同目前的代建制行业第五章代建制模式发展过程存在问题的解决方案加强宣传教育走出代建制误区制定扶持制度有效培育和发展代建主体完善法制建设创造“代建制”良好制度引入现代企业制度和加强从业人员素质培养增强代建企业核心竞争力建立招标竞争机制加强对代建主体有效监督第六的与方法代建制也称“代甲方”或“交钥匙工程”是将建设项目委托专业机构管理的一种项目建设管理模式。在我国代建制主要指将投资项目委托给熟悉建设程序和相关法律法规、具备一定专业技术力量的、有资格的代建企业进行全过程管理的制度。代建制中的出资人、代建单位和使用单位三方通过签订代建合同依法明确各自的权、责、利规范自己的行为项目按照招投标制、合同制、监理制予以实施充分体现“公开、公平、”的原则。由于代建单位不享受项目使用的利益在控制建设规模方面比使用单位更有积极性从而减少了使用单位人为扩大建设规模的可能。另外代建制下被授予代建资质的代建公司是从事基本建设项目管理的专业机构有长期从事项目建设管理工作的专业技术人才利用这样的机构对投资项目进行专业化的集中管理比使用单位自建自营更能项目设计水平、工程质量和造价控制。可见代建制的建、管、用分离有利于从机制、法律、市场三个方面实现对项目投资的预算硬约束激励代建单位努力控制投资和提高管理质量而且专业化队伍了项目建设和管理的专业化水平。因此代建制是一种比较适合我国投资项目的工程建设管理方式。随着的深化代建制在全国各地进行了试点得到了推广和应用。中国的工程项目管理模式存在的问题突出表现在两个方面:一是投、建、管、用(即投资管理、工程项目建设的实施管理、建筑市场监督管理和工程项目建成后的使用管理)交叉混为一体缺乏相互之间的制约机制二是许多工程由非专设机构和非专业人员分散管理使工程建设管理水平难以提高。因此应当借鉴发达国家和地区的通行做法结合中国国情按照投、建、管、用四分开原则首先是建、管分离和专业化管理的原则确立工程建设的责任主体深化工程建设管理方式的推行代建制。在现有研究的基础上力求对代建制管理模式进行系统研究这对进一步认识代建制和代建制的运行规范有重要的理论价值和实践意义。在研究方法上首先介绍作为代建制理论渊源和实践基础的工程项目管理理论与模式其次从代建制在中国的实践代建制的范畴代建制与工程总承包、工程项目管理的区别代建制模式下的监管体系以及代建制模式的扩展应用公共工程项目融资代建制等方面的分析力求勾划出代建制工程项目管理模式的基本框架最后从经济学视角分析代建制模式的经济特征从视角分析代建制模式中主体间的法律关系从而经济学与视角下代建制模式中各参与方间关系的不同提法及涵义。第二章理论综述房地产代建模式的定义及分类基于委托方的不同性质房地产代建模式可分为商业代建和代建两类其中商业代建又分为项目代建和资本代建两类。商业代建。所谓商业代建是由非类委托方委托代建方进行开发建设的代建模式。项目代建和资本代建两种商业代建模式的主要不同在于标的地块是否已确权。（）项目代建。项目代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作由委托方承担全部或部分资金代建方承担工程营造和销售任务通过管理和品牌输出为委托方提供项目开发全过程管理与服务并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。在项目代建运作过程中委托方负责筹措项目开发所需全部资金拥有项目开发中的投资决策权、监督权、权和知情权享有项目的投资收益承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。（）资本代建。资本代建与项目代建的运作模式大体相同其不同之处主要在于资本代建的委托方多为外部资本不一定存在实际经济主体且并未获得标的地块的土地使用权因而代建方的管理范畴中也会相应增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面的内容。代建。代建顾名思义就是代建方与相关部门合作承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理与服务依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金的代建模式。相对于商业代建而言代建项目的利润较低但通过参与民生工程建设代建方在赢得市场占有量的同时也可获取更多的社会资源不失为当下房地产开发企业与发展的良好载体。代建制的形成过程项目代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制）。CM制是业主委托一称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作但不承包工程费用。建设经理作为业主的代理人在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作如有权自主选择设计师和承包商业主则对建设经理的一切行为负责。采用CM制进行项目管理关键在于选择建设经理一般来说精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能并具有丰富经验和良好信誉是一名优秀建设经理所必须具备的素质。现在所推行的“代建制”是将项目建设人与项目使用人分离由项目出资人委托有相应资质的项目代建人对项目招投标和勘察、设计、施工、监理等建设全过程进行组织管理项目竣工后交付使用人的项目建设管理行为。而投资项目“代建制”则是指投资项目经过的程序委托有相应资质的工程管理公司或具备相应工程管理能力的其它企业代理投资人或建设单位组织和管理项目的建设。在投资领域中实行工程项目管理代建制已显得越来越重要形成的全过程。建设项目业主要管理建筑产品形成的全过程。几乎所有大的建设项目都是如此而且业主对建设过程管理的好与差在较大程度上决定着建筑产品的好与差。多年来在计划经济体制下形成的基建管理模式不利于加强业主对建设过程的管理和管理水平的提高。过去建设投资都是投的有了投资意向(确定建设项目)投资部门便在本单位成本系统内抽专人组成基建班子(基建指挥部、管委会、办公室等)对项目建设的全过程进行管理。这样做不可避免地导致两个问题出现：一是单位或系统并非专业搞建设的人员即使班子中有专业人员专业门类也不可能配套二是项目建设完工后人员解散直到有下一个项目再组建项目班子有些前次参加的人员本次不一定抽到新的项目班子又得重新摸索经验这样就使项目管理总是在低水平上重复。在社会主义市场经济迅速发展的今天这种管理模式显然是不能适应经济发展需要的。关于工程项目管理企业目前工程项目管理企业的资质条件虽然尚未具体明确(在制定中)但从管理办法的这个定位特别是全过程的管理服务活动这一中可以看出它应该是具有高素质、专业化管理能力和具有监督和服务功能的企业。代建制在中国实践中的三种模式据了解近年以来全国各地像上海、林雪 普通话重庆、成都、深圳、、广州、贵州、苏州和厦门等地方均已开始了“代建制”的试点。笔者通过对各地试点情况和实践经验的比较分析认为主要可以归纳为上海模式、厦门模式和深圳模式三种。从目前各地的实践经验来看上海模式和厦门模式是比较成功的。深圳模式虽然也取得了可喜的成绩但在推行过程中遇到了一定的阻力和困难不是很成功。原因在于工务局统管了所有的代建项目过分集中形成了一定程度的垄断严重挫伤了使用单位的积极性甚至出现了投资项目年度计划不能完成的现象。深圳模式属于一种“交钥匙”总承包形式不通过招投标统一由工务局代建实质上是既没有被代理单位又没有代建单位。上海模式和厦门是值得借鉴和推广的“代建制”模式。上海模式上海模式主要由主管部门、业主（投资方）、代建单位、设计和施工承建商四个方面组成、投资公司、代建单位的权责一致均在界定的职责范围内根据国家建设法规、条例和基本建设程序行使履行职责。由新成立的行政主管部门上海市市政工程管理局来推行“代建制”试点并依法成立具有法人地位的项目法人作为投资者（业主）通过市场逐步培育工程管理公司作为代建单位。上海市主要借助工程管理公司完成投资工程的管理并赋予投资公司较大的责任确立投资公司作为业主代表的投资主体地位主要对项目投资与还贷、设施经营进行全过程管理。投资公司直接委托工程管理公司对投资工程进行专业化管理。工程管理公司根据或经授权的投资公司的委托组织开展项目的可行性研究、初步设计、项目管理、工程监理等工作。期间上海市建设交通系统重点做了以下三方面的工作：（一）调整有关投资管理职能。将一批局包括水务局、市政局、绿化局、环卫局的有关投资职能移交给性投资公司。有关职能局专注于行政监管。（二）完善性投资公司职能。包括在项目储备、前期准备、项目投融资、项目投资控制、项目还贷等。（三）培育工程代建市场。一方面是符合特定条件的项目必须实行代建制从而产生市场需求。另一方面是通过改制试点成立一批代建制公司从而构造合格的能满足需求的代建服务提供者进而形成市场通过竞争机制来提高工程建设服务的专业化水平。市的代建制基本上也可以归入这一模式。这一模式的本意是要同时解决专业化和委托问题两个难题。因而的范围广不仅包括工程建设组织实施方式的还包括了工程投资领域的。将两个问题的结合在一起考虑。既有其积极的一面即有利于投资工程问题的综合解决也带来了一定的消极影响即往往由于前一问题的界定不清晰而导致后一问题的时各方职能的界定不清从而引发有关各方在代建制过程中面临的诸多困境和争议。深圳模式深圳经济特区成立至今己对投资工程的管理方式尝试过多种模式的如世纪年代先后成立的基础工作组、建筑工务局及世纪年代成立的城市建设开发处、城市建设投资发展公司都试图对投资工程实行高度集中管理但每次不管如何调整其职责始终以负责市政工程建设为主其它投资工程项目的建设基本上还是由各职能部门自行负责。年深圳市机构编制委员会根据机构方案下发深编号文件决定成立深圳市建筑工务局。年月中旬建筑工务局开始组建为深圳市建设局直属的副局级事业单位。建筑工务局代表市行使业主职能和项目管理职能负责除规划、国土、交通、水务、、教育五个系统外的投资项目的组织协调和监督管理工作。深圳此次主要借鉴等地的做法设立工务局作为负责投资工程和其他重要公共工程建设管理的专门机构总体思是按“相对集中区别对待”的原则取消投资工程“一次性业主”的建设管理模式。这样有利于发挥工务局的人才、专业及经验优势解决投资工程分散管理的弊端提高工程项目管理水平全面做好质量、投资和工期三大控制投资工程效益。深圳市工务局承建的投资工程一律实行“交钥匙工程”由财政拨款工务局负责组织协调、监督管理和建设管理任务对工程前期工作、设计委托、施工及监理单位的确定、工程竣工验收等进行全方位、全过程负责并接受建设行政主管部门的监督：使用单位负责提出项目功能设计要求并派人参与项目的设计审定和工程竣工验收。在工程实施阶段通过公开招标选择社会监理、咨询、等中介组织加强对投资工程建设的管理建设工程质量严格控制建设投资和施工工期。深圳市工务局的具体职责包括：①参与编制市投资市政基础设施工程项目的中长期建设规划和年度计划②参与或主持市投资建设工程项目的前期工作：③根据市计划部门下达的投资工程项目计划组织施工图设计与审查编制项目预算并分别报有关部门审批④负责项目的施工报建、招标投标、委托监理、签订合同、质监登记、安监登记等施工准备工作⑤负责项目施工全过程的协调和监督⑥负责编制项目的结算、竣工决算并送审组织有关单位进行工程竣工验收并办理产权登记和资产移交手续。值得注意的是：在一长串的具体职责中工务局没有为项目筹集资金、拨付资金和还贷资金的职责。这就说明在投资工程的总体思方面深圳市是将投资职能的与投资工程实施方式的分开来考虑对新设立的工务局其职能界定仅限于负责工程建设的组织实施。在具体操作上也是“相对集中区别对待”的原则：对于常年有投资项目建设任务且有相应建设管理能力或有特殊要求的专业部门如规划、国土、交通、水务、、教育等部门的投资项目可暂由其继续组织实施其余投资的市政工程、“一次性业主”的房屋建筑工程、公益性工程可全部纳入工务局集中统一实施取消投资项目“一次性业主”的建设实施管理模式。珠海市成立投资建设工程管理中心（事业编制）的做法基本上也可归入这一模式他们的做法也充分借鉴了特区工务局的经验。深圳模式解决的主要是委托的难题即将对投资工程的监督由分散的监督变为集中的监督从而提高监督的效率减少因委托而引起的问题。同时由于工务局是一个专门机构该模式部分解决了专业化问题但不是通过市场化的方式。因其范围界定比较窄没有涉及复杂的投融资领域加之辅助有以下三方面的条件因而仅就减轻委托风险而言取得了比较显著的效果。良好的法律法规深圳市年月日通过了《深圳市投资项目管理条例》。相互牵制的外部监督制度项目招标受建设行政主管部门和纪检监察部门监督现场签证和变更受审计部门监督工程款支付受财政局监督。有效的内部监督制约机制各处室分工独特的项目组织模式执行与决策分离等等。厦门模式从年开始厦门市在深化工程建设管理体制的过程中针对市级财政性投融资社会事业建设项目管理中“建设、监管、使用”多位一体的弊端以及由此导致的工程项目难以依法建设、工程建设管理水平低下和贪污等问题通过采用招标或直接委托等方式将一些基础设施和社会公益性的投资项目委托给一些有实力的专业公司由这些公司代替业主对项目实施建设并在中不断对这种方法加以完善逐步发展成为了现在的工程项目代建制度。厦门市建委在年月下发了《厦门市重点工程建设项目代建管理暂行办法》“市重点工程建设项目代建是指财政投融资的我市重点工程项目通过委托方式将建设单位的项目法人责任事项交由熟悉建设程序和建设、具有较强经济和技术力量且符合资格条件的企业或机构进行项目的管理工作。”由此确定了代建制度的定义以及代建制度的适用范围也就是说从年月开始厦门市在重点工程建设项目上全面实施项目代建制。同时在该《暂行办法》中还了代建单位的资质管理、代建单位招投标和代建的管理监督等内容。年月厦门市转发了厦门市计委、建设局、财政局关于《厦门市市级财政性投融资社会事业建设项目代建管理试行办法》（以下简称《试行办法》）。《试行办法》“为完善市级财政性投融资建设的社会事业项目代建制度明确项目业主、代建单位双方的责、权、利提高工程建设管理水平和质量、投资效益制定本管理办法。”同时土建投资总额万元以上的市级财政性投融资建设的社会公益性工程项目要实行项目代建制参与代建的单位必须是具有一、二级房地产开发甲、乙级监理甲级工程咨询特级、一级施工总承包其中之一资质的单位。财政投融资的其它建设项目逐步实行代建制度。将实施代建制的项目范围进一步扩大。厦门市还制定了配套的《厦门市市级财政性投融资社会事业建设项目代建管理招标投标实施细则（试行）》以招投标的方式选择代建单位。在具体操作上《试行办法》：厦门市实行的代建制是指项目业主在项目批准后将整个建设项目的前期准备、实施、竣工验收以及项目建设工程、质量、投资控制全部工作任务委托给具有相应代建资质的单位进行建设管理。代建单位代业主履行工程建设的管理职责包括选择勘察、设计、施工、监理企业并签订工程合同。确定了代建单位在项目代建中的具体工作任务。对代建单位经济上的报酬包括代建费用以及投资节余可在工程节余款的％以内给代建单位励突破投资的代建单位则要支付投资突破额的％作为罚金。目前厦门市实施项目代建制度由计划、建设、财政等几个部门分头管理。总体上讲厦门市实行代建制的工程项目是成功的一些较大的或较有影响的项目如厦门市市和市政协项目的建设都采用了项目代建制并取得了很好的效果为代建制度在厦门市的推广起到了有力的促进作用。不难看出厦门模式的意图主要是通过市场化的方式来解决专业化问题。该模式的特点是对实施代建的项目性质有比较清晰的界定即按照项目的投资属性、经济属性将其限定为：市级财政性投融资的、社会公益性项目（即本身没有投资回报机制的非经营性项目）其次该模式对代建单位的资格得比较宽泛没有专门设定代建类的资质有利于形成承接项目代建任务的竞争机制第三在对项目投资控制上该模式约定了明确的惩规则有利于控制投资规模。代建模式的发展基础房地产代建模式体现了市场经济专业化分工的基本原则其中代建模式存在时间和成熟程度均较商业代建见长。但在当前房地产调控的政策下房地产市场正逐步从卖方市场过渡到买方市场产品品质日益受到重视商业代建模式的合和可行性日渐凸显。因而本文仅讨论商业代建模式的存在基础与风险防范。合作双方对开发认知的一致性委托方对代建方产品开发的认同是代建合作存在的根基。目前商业代建业务主要来自二三线城市并以地方性龙头企业居多部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项目的议价能力与盈利水平。因此代建方通常是高端房产品营造的代表企业其开发和相应的品质、成本要求与委托方对于项目的认知存在着一定差距。故而在确定合作关系前委托方与代建方必须就产品营造的各项标准达成高度一致以保障项目正常运转。人才培养与输出的效率和质量代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键而实现品牌输出最重要的因素便是项目管理团队的综合素质。代建方要实现规模化经营必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率以保障自身品牌的同质化输出。土地与资金的保障力度虽然代建方不承担项目的工程成本、土地成本、人力成本以及相应的资金成本但为保障项目开发和销售节奏确保项目开发按计划推进项目规划条件、土地权属的确定以及委托方的资金支付能力仍是合作意向时期关注的重点。第三章代建制模式的现状分析代建制模式下的监管体系相对于非投资项目而言投资项目产权主体不是个人而是业主也不是真正所有者履行的是托管人的职能。因此投资项目代建制必定建立在某种委托或委托代理关系基础上即部门往往作为国有经济的所有者全体的受托人对投资项目进行管理在行使受托力时项目的所有者(最终所有者国家)又必须委托特定的利益主体来完成项目此时部门往往又成了委托人这样在投资非经营性项目中形成了一个层层委托关系。因此代建制必须有一个有效的激励约束机制才能行之有效。笔者用资金等手段构建代建制模式下的投资项目监管体系。投资项目资金监管约束机制一、资金集中支付制度投资项目由于其资金来源的特殊性要求这类项目采取资金集中支付制度进行投资控制。对于采购项目目前世界普遍采用的是集中支付模式其中单一国库账户制度是最为典型的一种集中支付制度。目前在中国各地方财政部门采用的集中资金支付方式有三种模式:一是将财政拨款和单位自筹资金统筹使用先将单位自筹资金集中在财政专户中再由财政统一与供货商结算款项二是由财政统一付款主要适用于基本依靠财政拨款的行政事业单位三是不改变资金的拨款程序和方式财政部门主要负责审核采购计划、核对采购过程、进行监督购货主体根据采购规则、程序和方法进行物品和服务的采购并在财政的监督下依据供货凭证自行付款。其中最典型的投资项目集中支付程序如图所示。图财政性资金集中支付建安工程费用流程二、财政投资评审制度在投资项目代建制管理模式下为了加强对投资项目采购的监管必须在财政部门内部明确一个主管部门并由财政部门管理投资项目的资金支出。财政投资评审机构是财政部门内部设置的、专门负责审核的机构它设立在投资项目的投资预算控制过程中。第一在投资项目立项与投资预算确定过程中财政投资评审机构的评审工作程序是投资预算成立的一个重要和不可缺少的环节可以进行“先审核后编制”投资评审机构的评审结论成为投资估算成立的重要依据第二在投资项目拨款过程中投资项目的支付实行集中支付制度“先审核后拨款”将投资评审与资金拨付结合起来投资评审的结果是资金拨付的先决条件体现了财政资金的直接拨付赋予财政投资评审特殊的职能第三在项目结、决算前由财政投资评审中心进行审查有利于财政部门与建设单位、工程承包商等及时结清工程尾款是控制项目总投资的最终环节有利于监督固定资产形成并交付使用提高财政部门批复决算的质量。三、投资项目后评价制度建设项目的后评价也称为追踪评价它是指对已经建成并投入使用的建设项目的立项决策、规划设计、工程实施、生产或运营的全过程以及项目的经济效益和社会效益做出全面的评价。项目后评价的内容主要包括:一是过程评价(又叫执行情况评价)二是经济效益评价包括成本效益分析的财务评价和国民经济评价三是影响评价包括经济影响评价、影响评价、社会影响评价等方面。由于投资项目投资的效益和成本很难区分和量化目前国内对投资项目绩效后评价开展系统研究的并不多见缺乏科学合理的评价指标体系、技术参数、研究方法和必要手段。而国外对投资项目后评价理论大多通过建立复杂的宏观经济模型来评价其投资的综合影响度因而很难对投资过程进行评价和控制同时其评价指标的设置的指向性和内涵并不适应中国的情况。中国目前迫切需要建立一套客观、准确、衡量投资资金投资行为、投资效果的量化的指标体系。通过建立投资项目绩效评价制度可以对投资的科学性、投资管理水平、投入风险、效益水平等方面进行综合评判找出项目运行中存在的问题及其形成原因明确相关责任方应该承担的责任这样无疑有利于推动财政资金管理和使用部门建立强有力的财政执法和监督约束机制提高公共效益。公共工程融资代建制公共工程项目是指道、电力、市政、通信等与人民日常生活息息相关的基础设施建设项目,公共工程项目的传统运作模式是由国家投资,由组织建设及建后管理,所以也称为建设项目。公共工程项目建设对社会发展关系密切,由于财政投资能力在一定时间内有限,不能适应发展的需求,且对公共工程项目的垄断专营带来效率低下、管理混乱的问题亟需解决,因此开拓非渠道的资金来源,建立一种吸收非的社会资金的融资体制和相关的项目实施管理模式,已成为考虑的一项政策措施。围绕着公共工程项目,无论是发达国家还是发展中国家的建筑管理都在层次、企业层次和项目层次等三个层次不断变革创新,所涉及的各个方面,包括部门、业主、主包商、分包商、供应商、咨询方、设计方和监理方以及银行、保险机构,都在寻求包括合伙、联盟、合作、代理等多种组合方式,利用各种契约、法规、标准和国际惯例确立并形成适应发展的模式。而融资代建制是公共工程建设管理模式的有益探索。一、融资代建制是BOTPFI理论方法在中国的实践融资代建制(Finance Construction Consignment)是指针对公共工程项目的“公共机构”和“私人投资者”的公私伙伴关系合作投资、建造、运营公共项目的创新模式。公共项目产生社会效益是“公共机构”的项目目标,得到投资回报率是“私人投资者”的目标。为了实现“多赢”的目标,合作双方需合理分担风险,以公共工程项目的成功。典型的模式是已确定一个公共工程项目且通过规范的程序选择了项目发起人,与项目公司(由项目发起人和项目参与方组建)签订委托特许协议,由项目公司选择合适的工程(管理)公司代替业主(项目公司)进行包括融资、建设、经营在内的工作。图反映了各主体间的委托代理关系。 图工程项目委托代理体系在我国,“公共机构”主要指中央、地方各级等公共事务管理机构。“私人投资者”可以是多种类型的主体,主要指非的包括企业和个人的具有的投资决策权的经济主体“私人投资者”也可以是多种经济主体组合的组织,如几个投资主体为某一公共项目而成立的项目公司, 该组织必须有足够的资金来源进行投资,它可以设计各种融资方案吸引各方资金,对投资形成的资产享有所有权和支配权,同时也要承担风险责任。二、融资代建制的模式框架在对国内外BOTPFI理论和实践的探索基础上,结合我国国情根据融资代建制的概念要点,构建了融资代建制的模式框架,概括为二个层次、三种管理、三项(支持条件)。 图公共工程项目融资代建制模式框架（一） 二个层次第一层次是指项目公司从处获得公共工程的特许经营权,承担从筹资、建设、经营的项目全寿命周期任务第二层次是项目公司将其中的部分或全部实施内容交于工程(管理)公司管理、建设、运营。所确定的项目公司、工程管理公司、工程公司、运营公司等都是通过竞争获得合同,且有完整的准入和退出机制。（二）三种管理融资代建制围绕公共工程项目,、项目公司、工程管理公司、专业运营公司各司其职、各负其责、各担风险,在公共管理、企业管理和项目管理上有其独特之处：公共工程项目的资金无论是社会(民间)的还是的,其公益性质是不变的,最终的业主还是,所以需要的监督管理。需要履行对项目建设规模和技术标准,对项目运营的制度和规范的监督管理职责。过去,公共工程项目由自己组织完成,管理机制主要依靠党纪政纪,基本上不反映利益关系。在市场经济条件下,特别是投融资体制后,非参与投融资公共工程项目将逐步增多,利益主体多样化复杂化,经济机制作用于各个方面。因此,对于不同性质的市场主体,就应采取不同的管理方式,反映了公共管理的特色。在项目管理上的特别之处是采用委托代建方式。由综合性、专业化、社会化建设项目管理公司代行业主方建设管理,是公共工程建设管理发展的一大趋势。代理建设模式能够帮助业主理想化地对投资和工期进行控制,避免我国目前存在的上一个项目、组建一个管理单位,在没有任何经验的情况下而产生的人财物的浪费。应打破行业及地区界限,实施项目建设单位的重组与调整,将项目建设管理单位做大作强。特殊的企业管理。项目公司的管理有别于一般公司的管理,具有特殊性。替业主服务,代为管理项目,处理一切事情的工程管理公司,其工作方式也具有特殊性。由施工企业、设计企业或设计施工联营企业等类型企业拓展业务而发展为工程公司的实体,其管理方式也将有根本的改变。（三）三项是指支持融资代建制的体制、机制和法制。要体制的缺陷,如由国家投资建设或财政性资金进行固定资产投资,实行“决策、投资、建设、管理、使用”的“五位一体”的投融资体制,实践证明有很多弊端。新型的公共项目投融资体制应实行政企分开、权责明确、市场导向、间接管理、投资主体多元、融资渠道多样、决策科学、中介服务社会化。应建立支持融资代建制的机制,如投资决策机制,市场竞争机制,合同契约机制,风险分担机制,价值合理补偿机制激励机制和约束监管机制等。支持融资代建制的法制包含三个层次。第一层次是法律,需要建设和完善融资代建制基本法,修改相关法律,如《合同法》、《法》等。除了上述的法律层次外,由国务院批准颁发的条例、国家部委颁发的、中央或地方有关部门制定的实施细则处于法规体系的第二层次,可以委托专业人士组织(学会)或行业协会制定。第二层次的条例、和细则是对法律条款的细化,便于法律的实施。技术标准和规范侧重于技术和管理的实施程序和细节,属于法制的第三层次,具有可操作性。一般由专业人士组织(学会)或行业协会自行组织制定。体制、机制、法制三者互相作用、相辅相成。体制应该适应机制,反过来也影响机制法制保障体制,体制支持法制法制规范机制,机制要求法制。在管理体系中,体制是组织件,法制是硬件,机制是软件,体制是需要持续地变革,机制是要善于应变,法制是要不断地完善。体制、机制、法制的界面并非完全割裂,三者也存在交融。代建制模式的现状在代建制的试行过程中上海市、深圳市的做法比较有代表性。上海市建设行政主管部门于年月出台了《关于推进投资项目建设管理体制试点工作的实施意见》其核心是实现投资职能与投资管理职能的分离、投资管理职能与工程管理职能的分离从而切实转变职能确立投资主体地位形成工程管理市场。在后的体制中投资公司被赋予了更大的责任确立了投资主体的地位由其负责实施的工程可采取“总承包”和“代建制”两种建设方式工程管理公司作为业主的代表在采用“代建制”建设方式下的投资工程中接受委托对工程建设项目进行专业化管理。上海市“十五”计划的十大重点工程项目之一的上海市大连越江(黄浦江)隧道工程是现代工程建设中代建制项目管理的试点已初显代建制工程管理模式的有效性和高成效。深圳市借鉴投资项目管理模式。年市建设局提出成立深圳市建筑工务局代表行使业主职能专门负责投资的市政工程和其他重要公共工程建设的管理对承建的投资工程一律实行“交钥匙工程”工务局目前正在组建之中。现在深圳也出现了代建单位为企业的代建制。年月日由深圳市财政局全额拨款的深圳南坎快速一期工程项目由深圳市委托授权该市交通局与深圳高速公有限公司进行建设和管理。目前全国已有二十多个省市在进行代建制试点。陕西省于年月成立了统一建设管理办公室统建办统一做投资的非经营性重点工程的业主市从年月日起奥运项目法人招标全面铺开探索推行代建制招投标并于年月日颁布了《市投资建设项目代建制管理办法》(试行)从当日起实施成立了城市建设发展有限公司专门负责投资工程的管理。从试点情况来看以深圳为代表基本上借鉴的是的模式将投资工程的业主职能和工程管理职能都赋予了同一个机构。上海市借鉴了国外的一些先进的工程建设方式主动采取措施培育多个工程管理公司将投资工程的业主职能和工程管理进行了适当的分离。第四章房地产代建制中存在的问题分析代建制在房地产开发项目运行中体现出来的优势与弊病优势)增强了项目管理的力度由于外部管理人员的增加管理层次的丰富及专业职能的细化形成了专业对口、专事专人的架构。)成本、工期、质量及签证的控制具备了多重审核控制的雏形。目前已具备了施工单位自控、监理单位、项目代建公司总控、投资方调控的体系。)投资与项目代建分确双方的责更有利于双方公司集中各自优势进行更专业化的工作也为投资方以较少的人员投入完成较大数额的产值提供了可行的办法。弊病)由于当时代建协议只是一个框架性的协议故双方的责及工作分工没有得到正式的落实造成许多工作没有到位有关内容无法依条文执行已出图的项目代建包干价格确定时双方争议较大存在理解上的歧义。前期由于没有签定代建协议造成手续繁杂合同结算时施工单位要面对两个甲方的审核来回反复的次数太多。)代建公司与投资方的人员均比较年轻工作经验不足尤其是代建公司主要以老带新的模式应届毕业生较多对于项目现场的把控能力明显不足。代建方负责签订的合同在备案时存在手续不全、造价过高、合同条款有缺陷等问题。代建方负责的结算结算资料不全就进行结算过于草率定值现场签证水分过大。)既然实行代建制实行代建包干价格那么除投资方主动提出变更外其他变更所发生的造价变更均涵盖在代建协议包干价格内由代建公司自行解决。这一点在其他地区的代建项目中也有同样的要求。但在项目执行中,由于前期代建协议签订时间长双方对于现场签证的管理存在理解上的差异。代建方的签证发生数量较大在对其签字人员问询时又出现解释不清的现象。代建方应顷向于为投资方节省造价以最经济的办决问题而不应以方便项目管理为目的造成一些非必要的投资。尤其一些临时项目或小项目代建方提出的定价过高发生更换的项目无出处项目虽小但积累起来数目不小直接影响到总成本的控制。)投资方与代建方的沟通不及时造成许多未经投资方认可代建方就对施工方进行承诺使承诺得不到落实造成施工方与代建、投资方关系的紧张。)代建方在招投标管理、资金拨付、现场管理方面协调能力及解决问题能力有待提高。代建公司应代表投资方提出意见及解决办法而不应只是将施工单位的意见直接反馈给投资方或直接推到投资方解决。当然造成项目代建出现这些问题的关键更多的是来自管理流程上工作的不到位、工作脱节。针对A项目进行代建制管理出的这些优劣势我们也在思考“代建制”作为一种同市场经济相吻合的新型工程管理模式得到了国家和社会认可但这并不意味着实施了“代建制”就能够避免工程建设本身具有的各种风险。相反由于“代建制”打破了传统的建设模式格局使原有投资者、使用者、建设者所要面对的风险和责任发生了变化也就由此带来了许多新的问题。房地产代建制中存在的问题代建单位的性质、资质、运作、代建范围尚需进一步明确。首先代建单位性质的确定是影响代建制整体规范制定的一个根本性问题但从当前情况看代建单位的性质有三种：事业、企业和机关比较混乱不利于代建制的具体运行和控制其次代建单位的资质各地不一尚需进一步明确再者代建制的运作各地不同有的是全权委托代建单位自主运用资金进行建设和管理有的是由代建单位和使用单位联合组建筹建处由筹建处自主运用资金承担建设和管理最后代建范围较狭窄目前各地试行代建制的范围基本上都集中在全额或部分使用财政性资金的公益性项目。代建制与现行投资计划、预算下达、资金拨付、财务管理等有关制度有一个衔接问题全国缺少统一指导规范各自为政比较混乱。首先代建单位作为项目的直接建设和管理单位作为控制投资和工程质量的直接管理者需要参与预算核定和资金使用。这样原有的投资申报、预算编制和资金拨付渠道就要在使用单位和代建单位之间进行协调重新加以规范。同时在国库集中支付试点和采购范围内也要加强与代建单位的协调其次财务管理和会计核算主体不清。代建制下一些项目前期工作可能仍要使用单位来做同时一些设备也可能由使用单位自行采购。这样两个单位都有使用资金的行为就产生了谁是会计核算主体、由谁负责项目财务管理、谁来做竣工财务决算的问题再者代建管理费没有统一的提取标准各地代建管理费提取五花八门有的是控制在建设单位管理费范围内有的是以必要的费用加税金和合理利润有的是结合建设单位管理费标准为项目的节余资金优罚劣。代建机构总体实力薄弱没有形成成熟、规范、公平竞争的代理商市场。首先代理机构总体资质不高。很多代建机构都是从原来的建设单位、工程咨询机构、建设监理公司、工程承包公司等转型过来的其经济实力、人员队伍素质、内部治理结构等各方面不能完全达到代建机构应有的水平其次代建机构数量不充足。公平、有效竞争的代建制市场必须有合理数量的代建商参与才能形成但我国目前符合资质要求的代建机构的数量较少达不到市场竞争的要求这也是部分地方选择由指定代建单位的原因之一。与代建制相关的配套措施不完善。首先代建工程考核和监督制度不严格。代建制的实际操作中存在考核机制不健全重委托、轻监督检查等问题影响了代建工作的质量其次代建保险制度没有建立。按照代理合同代建单位要承担突破投资的赔付责任若赔付金额太大代理单位有可能无力承担需要相应的保险制度转移赔付风险。我国这方面的保险制度较少需进一步探索。制约代建制企业发展的若干问题风险转移问题尚未解决代建制度是一种民事委托关系还是行托关系理论和实践都提出了这个问题一方面代建制普遍存在一个实践矛盾即委托代建的房屋建起来了委托人各相关作为直接的当事人且不得不面对不断出现的工程质量和使用功能缺陷的投诉这种情形在危房等安居工程建设中普遍存在。另一方面国家法律法规赋予了建设单位在建设工程项目上的重大责任与义务不能够因为实行代建制而产生转移。实行代建制的本来目的是希望通过代建方使建设单位从非专业领域工作中摆脱出来不必承担这些单位无力承担的专业责任与义务。但是当代建行为的法律关系不清时建设单位在签定协议时就可能有这么一种情况通过委托代建建设工程的民事责任风险转移了但更重要的行政责任乃至刑事责任的风险并没有转移原因在于代建制度并不是一个制度。同家行规的建设单位的责任与义务以及建设单位违法的责任追究包括对单位主管领导的责任追究并没有因民事性质的委托而转移。现阶段的代建单位因有限的代建取费而不愿承担更多的代建责任同时建设单位也因风险并没有变无法完全转移而对委托代建持疑虑态度合作双方这种背反的期望目标便对建设下程项目产生各种不利的影响在工程建设过程中扯皮、纠纷、责任推卸等情况时常发生。这些对于代建制度的顺利推行是十分不利的。代建制度与现有的建设工程管理制度交迭我国建设工程管理体制是伴随着市场经济的发展而逐步变化的加上建设行政管理体制上的条条分割情况便产生了一些具有条条分割特征的管理制度和机制形式如工程咨询管理制度、工程监理制度、设计咨询制度以及其他各类细分的工程建设中介服务制度等。这些制度和机构组织的业务不仅具有同性质的重迭性还因与的某行业的管理职能关联通过各自的资质、资格及业务范围的管理而形成相对的封闭的运行机制导致建设工程的中间管理服务环节过多不仅造成资源浪费管理低效等问题还一定程度上阻碍了建筑领域的市场经济发展步伐现在又要在投资领域建设项目上再实行一个代建环节是否会因增加一个中间环节而影响工程建设效能也是客观存在的一个问题。根据国家法律法规监理单位在工程建设过程中应当承担工程质量、进度、投资控制义务和对项目的合同管理信息管理以及工作协调责任。而目前的代建制度代建人在工程实施过程中所承担的与义务也大致如此。如果不能有效地处理好两者之间的关系可能会对工程建设产生副作用。代建制度带来项目组织实施工作困难由于运用代建制项目的组织实施工作由项目管理公司来完成而在投资领域的项目管理中前期准备工作的难点之一就是大量的房屋拆迁和土地征用问题而过去这些工作往往是依靠的强有力的行政推动并适时制定和调整相关政策来工程进度表现的是行为而运用代建制后则改为管理公司完成此项工作作为企业往往是举步维艰的。并且在企业行为下花费在房屋动迁的费用相对以前要多出许多对工程总投资会造成不利的局面。现行体制阻碍代建制企业的发展我国的代建制企业大都隶属于部门。虽然根据体制的要求代建制企业正在改制但从整体看政企不分、产权不明、责权不清的现象依然存在。由于代建制企业与相关部门的裙带关系自然形成一种行业主义、地方主义将极大的阻碍代建制企业的市场竞争对代建制企业的长远发展是相当不利的。由于历史的原因目前国内各家代建制公司都有一些行政富余人员甚至某些人还在领导岗位工作由于他们的存在公司的人事制度、工资制度迟迟无法开展且长期的机关作风使得他们的思想观念与现代企业的发展、创新格格不入成为企业发展道上的绊脚石。从业人员素质有待提高我同目前的代建制行业项目管理人员的专业水平都很高现场实践经验较多可知识面偏窄综合协调管理能力较弱尤其是经济、商务、管理、法律等方面知识和能力不足缺少项目经理、双语人才、复合型人才而熟悉国际惯例能从事国际工程咨询的人才就更少。并且我国代建制企业的人员组织结构不合理考核机制也尚来健全而且培训经费缺乏缺少专门培训机构。第五章代建制模式发展过程存在问题的解决方案加强宣传教育走出代建制误区首先行政主管部门和相关行业主管部门应大力做好宣传和教育工作使得投资项目参与各方了解“代建制”支持“代建制”并按“代建制”的要求正确地对待和处理项目建设过程中出现的问题。其次投资项目投资各方应转变观念从思想上认识到推行“代建制”是社会主义市场经济发展的必然要求是投资体制进一步深化的必然趋势。最后各部门和各行业应取得共识对“代建制”发展过程中遇到的种种问题和阻力要正确、统一、有效地解决和疏导及时对“代建制”的错误认识纠正不规范的代建行为确保“代建制”的健康发展。制定扶持制度有效培育和发展代建主体目前作为代建主体的建设项目管理公司规模普遍较小整体水平不高在一定程度上制约了“代建制”的推行和发展。为尽快改变这种现状应专门制定扶持中小型项目管理公司发展的融资政策积极改善代建企业的融资。其次应从政策和资质管理上鼓励工程设计、施工、招标、造价等阶段性工程承包企业和中介咨询机构通过兼并、联合、重组等途径组建适应工程项目管理社会化、专业化、规范化、国际化的咨询机构。同时要下决心裁撤各部门所属的工程建设管理机构并严格组建工程指挥部或基建办等类似机构。在我国具有代建制资质的企业几乎清一色是隶属于某一个机关有的甚至就是机构的原班人马对外挂出一个具有企业性质的牌子而已。现阶段这个明显带有垄断色彩的行为对于企业的发展有着得天独厚的效果但对于企业的长期发展是相当不利的行业的垄断了竞争。对于调动员工的积极性也有不利的一面我们应该借鉴国外的经验采用合伙人或股份制的形式对企业作出体制用现代企业管理的深化企业的人事制度和分配制度加强企业员工的凝聚力以适应未来社会发展的需要。完善法制建设创造“代建制”良好制度目前“代建制”实施中出现的代建主体行为不规范客观上得不到行政部门的认可业主越权过多干预代建主体以及代建管理费过度竞争等问题究其根源主要是有关“代建制”的法律法规不完善。鉴于此应积极加强项目建设“代建制”的立法工作。尽快制定、修改投资建设管理的有关法律、法规、项目审批制度明确投资主体、代建主体、投资管理机构以及项目最终使用单位四方各自的法律地位、、义务和责任范围规范各方行为和相互关系为代建制的规范运行创造良好的制度。另外为避免以代建管理费作为选择代建单位的主要竞争指标而使“代建制”发展陷入恶性循环的困境相关部门还应尽快科学、合理的制定建设项目代建管理费指导性标准。由于代建制度出现而产生的风险转移问题主要因为委托代建的法律不明确以及责任无法转移的情形应通过立法来确立代建制度将委托代建后的行政责任转移给代建人。引入现代企业制度和加强从业人员素质培养增强代建企业核心竞争力实行“代建制”是项目单位“料理”的小生产管理方式和领导挂帅的行政指挥方式从管理体制上规范项目单位行为和工程建设秩序实现工程项目管理社会化、专业化、规范化、国际化的目标。这就需要代建企业引入政企分开、产权明晰、责权明确、管理科学、自主经营的现代企业制度强化企业内部管理积极参与市场竞争从而逐渐增强企业核心竞争能力。同时代建企业还应加强代建主体员工素质培养代建企业应拥有完整的人员聘用、考核激励机制和培训计划加强服务意识和责任感增强代建企业的核心竞争力。代建制企业属于“智力服务业”它与其它产业的主要区别在于它的是在从业人的知识、经验和智力中产生的为此从业人员的素质极为重要这不仅要求从业人员有较高水准的专业知识还要通晓有关法律、心理、社会及相关科学知识要有较强的语言表达能力、敏锐的思维能力等除此之外还要承担法律和社会责任。国外对管理咨询执业人员管理较严从事工程管理咨询上作的人必须具有执业资格注册证书。代建制企业应有完整的人员聘用、考核激励和培训计划。建立招标竞争机制加强对代建主体有效监督实行“代建制”的关键在于用公开竞争机制选择具有专业素质的项目代建单位用经济合同来约束项目代建单位执行合同约定的代建任务享受应有的和承担相应的义务。然而目前有些地方出现了项目代建单位的选择并不是严格按照公开招投标的方式产生甚至于个别并不具备项目代建资格的单位成为了项目代建人这些都从一定程度上影响了项目的建设效果带来较大的负面影响。为此应首先建立和完善公开招标竞争机制把好项目代建单位的选择关让真正有能力的代建单位成为项目代建市场的主力军。其次应加强对项目后评价工作以及建设全过程的监管要完善投资项目特别是重大项目的决算、审计、绩效评价、责任追究和项目后评价的公开制度在监管制度的设计和执行中要充分发挥发改委、审计等相关部门的职能形成合力加强对代建主体的有效监管。第六章结论有人说代建制的成败重点在于制度建设关键在于项目代建单位的素质、经验和责任心。从投资项目代建制的实施看代建制的推行还需进一步完善比如说：出台代建单位资质管理对项目代建单位资质实行动态管理建立代建市场进入和清出机制建立代建单位的信用评价体系确定合理的代建费用标准加强代建单位的行业自律制定相应的投资项目代建制管理办法出台统一的投资项目代建合同示范文本在实施阶段建立以目标责任制、风险索赔制和履约制为主线对工程建设过程实施动态控制的模式规范以“代建制”形式进行管理的投资项目各方利益主体的行为达到实现“监管、业主投资、代建管理、各负其责”的目标等等。对于房地产项目实施代建制我们也是在不断的摸索在实施过程中存在一些亟待解决的问题。对于投资方来说代建制管理要增加一小笔管理费但确实可以因管理水平的提高而节省管理费的几倍、十几倍的资金。所以说代建制在房地产开发中还是应该有其发展的空间。代建模式作为一种房地产开发的创新模式在当前中国政策和市场下其可行性和盈利能力是值得关注的但其操作过程中也存在一定的风险。委托方、代建方应积极探索改良渠道通过代建模式优化房地产市场资源配置促进房地产市场健康、有序发展。致谢将近多半年的时间终于将这篇论文写完在论文的写作过程中遇到了无数的困难和障碍都在同学和老师的帮助下度过了。尤其要强烈感谢我的论文指导老师刘鹏辉老师他对我进行了的指导和帮助不厌其烦的帮助进行论文的修改和改进。另外我要感谢学习中心的老师。是他们对论文选题、选材、编写格式等方面给予了细心的指导使我的毕业论文设计得以有条不紊地进行。感谢西安电子科技大学网络学院为我提供了一个良好的学习感谢学院的领导和老师们！他们无微不至的关怀、精心的培养使我到了很多的知识终生受益！参考文献发改委、国务院关于投资体制的决定。国发【】号陈应春代建制源起及其特殊文件框架设计的法律思考【J】建筑经济(Ⅱ)孟宪海冯念一代建制相关问题之研讨【J】建筑经济（）李静代建制中的风险及其规避【J】建筑经济（）决策资源房地产研究中心现代房地产全程操作实战解码M济南：济南大学出版社柴强房地产估价M(修订第五版)：首都经济贸易大学出版社董黎明胡健颖房地产开发经营与管理M：大学出版社投资项目代建制理论与实施水利水电出版社丁士昭工程项目管理中国建筑工业出版社尹贻林阎孝砚投资项目管理方式研究南开大学出版社胡建文工程建设和建筑业管理海天出版社投资项目代建制模式研究建筑经济()张华平马燕阮斐投资工程实施方式的代建制研究建筑经济()张维迎博弈论与信息经济学上海人民出版社江帆代理法律制度中国法制出版社李玉涛余兴源公建设代建热的冷思考中国公（）返回审核意见委托审核拨付资金签署意见签署意见核定申请提出申请财务总监（如果有）建设单位主管部门或授权资产经营公司省财政厅投资审核机构监理单位承建单位承建单位项目管理企业管理项目公司咨询公司管理公司工程公司运营公司贷款银行保险公司体制机制法制公共管 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