作为以轻资产为基本模式的代建行业第一股，绿理控股于7月10日成功登陆港交所，绿理的成功上市不仅使绿城中国体系内有了第三家上市公司，也意味着房地产商们转型、多元化探索有了新方向。 7月15日，绿理行政总裁李军在接受《华夏时报》等采访时表示,中国房地产未来的大趋势就是金融属性会单独出来,以后一些专业的金融机构会变成真正的“大地主”,但不会变成开发商。在房地产市场宏观调控的常态化背景下,“+代建”与“资本+代建”很可能成为中国房地产发展的未来。 事实上，代建的商业逻辑不同于代工，委托方虽然拥有土地或资金资源,但往往缺乏开发经验和品牌号召力,寻找代建方则不仅需要完成品质开发,还常常需要品牌赋能、营销赋能,甚至团队赋能、资源赋能。简言之,就是一家普通地产商,把自己的楼盘交给大牌房企来开发,打上这家大牌房企的品牌,这样就可以卖得更贵、更快,大家合作共赢。代建方拥有的优势,即在项目开发上占据主导地位。 绿城中国涉足代建行业，需要追溯到2005年。彼时，绿城中国首次介入杭州江干区“城中村”和安置房代建。2008年,杭州城西蒋村区块时,村民指名要求由绿城来承担他们的安置房建设,宋卫平在接受这一托付时提出,绿城的安置房,都必须参照商品房标准，虽然利润不高,但代建的项目贵在稳定,随着品牌知名度的提升，一些商业代建的业务也开始委托过来。2010年,绿城房产建设管理有限公司成立,标志着国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司就此诞生，非代建业务正式启动。因为赶上了管理红利的时代，自2015年绿理集团挂牌成立至今，凭借过硬的品牌、资源、管理等方面的实力，绿理成为了行业的领先者。 从代建规模来看，截至2020年3月31日，绿理共有266个代建项目，管理总建筑面积约6980万平方米，其中有4020万平方米为商业代建项目，2960万平方米为代建项目。 根据此前公布的招股书，2017年-2019年，绿理代建业务销售额分别为430亿元、552亿元及664亿元，年复合增长率为24.47%，百里挑一关昕和刘硕销售额占同期绿城中国总销售额的29.39%、35.29%及33%。 而今年上半年，绿理的代建业务已实现销售额251亿元，占绿城中国集团总合同销售金额约27.5%。 从营业收入来看，2017年至2019年，绿理的收入分别为10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元，复合年增长率达40%。利润率方面，过去三年绿理录得净利润分别为2.56亿元、3.63亿元、3.89亿元。 李军表示，代建业务虽然利润不多,却快速做大了规模,打响了品牌,这让绿城原有的重资产自投板块也更加稳健从容。更重要的是,代建业务板块完全轻装上阵,没有一分钱负债,毛利率却可以做到惊人的50%左右。 需要引起重视的是，代建行业门槛较低，当传统开发行业的天花板越来越近时，越来越多的企业也开始盯上“代建”这块大蛋糕。面对未来将面临的竞争，李军并不担心，他认为，代建行业进入容易，做好难，“绿城代建第一阶段靠绿城的品牌和产品复制，但现在不同城市不同委托方的需求都不一样，绿理已经做到了代建4.0，完成了从老板文化到职业经理人文化再到利益相关者文化的跨越。” 在国内中小开发商数量不断减少的情况下，对于未来客户群，绿理已经主动调整了结构。据李军介绍，目前，绿理最大的委托方是和国企，占比超过5成，与中小开发商的代建合作占比在30%以内。“很多当地中小开发商都倾向于把绿城引进来，通过绿城代建将项目打造成本地的标杆。” 轻资产业务作为绿城中国重点布局的三大板块之一，其估值和利润率都高于传统房地产行业的平均值，张亚东坦言，分拆上市是做强轻资产业务、轻资产价值的重要途径，最终将更有利于提升绿城中国整体估值。 在绿城中国执行董事兼执行总裁、绿理董事会郭佳峰看来，分拆上市还可以推动公司拓宽业务渠道，通过上市募集资金加速上下游产业链的整合，打造可持续发展生态圈，并加快落地资本代建项目，满足房地产开发委托方的金融需求。 过去几年,千亿级品牌房企为了做大市场规模,持续向二、三线甚至以下城市区域市场下沉,很多区域化的中小型开发商受到市场挤压。一大批区域化的、有土地储备的中小型开发商迫切需要寻求一种理想的合作模式,于是,房地产代建模式应需而生。如今,这一情况正在出现新的变化。在日益激烈的市场竞争中,不少中小型开发商的持续恶化,尤其是融资、融资成本在发生恶化,这些问题并非纯粹的商业代建能够解决。 在金融去杠杆大下，所有涉房、涉地的资金都受到管控,很多中小型开发商在存量变现的过程中,资金链就断裂,最终破产,整个行业的兼并收购和重新洗牌也使得资源向头部集中。近几年,绿理依据具体项目的特殊性,进行类金融平台的搭建,通过、国企和金融机构等“不缺钱但缺好项目”的第三方,为项目进行前期融资和流动性融资,包括项目在远行过程中的一些短期纤困融资方式,形成存量变现、多方共赢的结果。 这也意味着,绿理商业代建的模式必然要逐步向“商业代建+资本代建”的模式去迭代和延展。资本代建是与各类具备房地产投资能力的金融机构对接,绿城为其寻找房地产投资项目,并为其项目提供全过程房地产开发管理服务,实现“资本+代建”双赢模式。 目前,资本代建的业务模式主要有三类,分别为前期融资、流动资金支持和不良处置第一类前期融资,表现为绿理为委托方在土地前融阶段提供融资等金融服务,以减轻委托方开发前期的资金压力。在这类模式中,资金可以在金阶段进入,也可以在土地款缴清后投入项目公司,融资规模以项目土地出让金或资金峰值为基础,项目公司以销售回款或再融资本息。 李军坦言,中国房地产未来的大趋势就是金融属性会单独出来,以后一些专业的金融机构会变成真正的“大地主”,但不会变成开发商。在房地产市场宏观调控的常态化背景下,“+代建”与“资本+代建”很可能成为中国房地产发展的未来。 绿城中国执行董事兼执行总裁、绿理控股郭佳峰指出，商业的本质应该是利他的。如果说前面的十年，绿理的商业模式满足了一定的客户需求，为社会做了一些贡献，那么未来的十年，绿理依然要怀着初心，砥砺前行，同时不断开拓创新，为客户创造更大价值。 郭佳峰对“资本+代建”模式的发展信心十足，他表示，未来，会有更多强大的资本来委托我们代建，比如平安不动产、平安信托，他们没有自己的房地产开发团队，当他们拿到地的时候，完全有可能会找到我们代建，一起合作。而随着国家的发达，资本能力的增强，资本的需求会更旺盛，比如拥有大量资金的险资，未来如果看好房地产的发展，也会加入到这样的模式中来。未来，市场上会出现两种类型的房产商，一种依然是自己投资、自己开发，另外一种就是资本方拿地，开发交给代建公司来做。
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