根据《中华人民国审计法》，2019年7月至2019年9月，区审计局对上海浦发东启资产经营管理有限公司(简称东启公司)2016年度至2018年度经营资产管理情况进行了审计。 东启公司成立于1995年1月23日，为上海浦东国有资产投资管理有限公司（简称国资公司）的全资子公司，注册资本1,600万元，最终控制方为上海浦东发展（集团）有限公司（简称浦发集团）。审计年度内，东启公司的主营业务是租入、自有和受托管理资产的日常管理、对外租赁及租后管理。截至2018年末，公司所辖的经营性房地资产共146处，主要分布在高桥镇、川沙镇和黄浦江沿江等区域。 审计结果表明，东启公司围绕资产租赁、资产管理的重点环节和事项制定了一系列制度办法，并利用资产管理平台实现了租赁审批信息化处理，基本达到了对房地资产的有效管理，保障了国有资产保值增值。但审计中也发现一些需要加以纠正和改进的问题。 一是资产管理平台权限设置缺失。东启公司建立了资产管理平台以实现对资产登记、租赁审批和租金收缴等的信息化管理，但平台的审批权限设置不健全，用户添加、修改资产信息后，保存即生效；公司也不掌控资产“删除”权限，需删除资产时，必须由软件开发商操作。二是部分资产账实不符。国资公司2007年划入东启公司的三林上南5005号等3处粮油网点无对应实物，账面价值53614.42元，至审计日，东启公司未作核销处理。三是资产信息登记不准确、不完整。浦东大道288号5-8楼等7处资产应记未记入资产台账，其中浦东大道288号5-8楼等4处属于受托管理，南码头53号等3处为所有权无偿划入；另有1处资产台账中所记土地面积比产证多8389平方米。 1、租赁行为不规范。审计抽查了22家租户的租赁情况，发现存在以下问题：一是未按程序开展租前洽谈。22家租户中,有创今图贸易公司等5家租户，东启公司开展租前洽谈时未按制度要求派2人以上参加，仅派1人出席洽谈会议。二是未按报批租赁事项。抽查发现，部分物业先租赁后签约、先签约后会签或流转会签时未获国资公司审批。 2、租后管理存在漏洞。一是未按收取押金。审计发现，22家租户中有3家未按合同约定缴纳租赁金与安全风险金，涉及金额28.70万元，东启公司未及时履行催缴义务。二是租金收缴不到位。抽查发现，租户景悦酒店拖欠2017全年租金52.73万元至今未付，东启公司已就此向法院起诉，但对方无财产可执行。三是租金收缴不合规，部分合同承租单位与开具对象、租金支付单位不一致。抽查21笔租金收款凭证，有10笔的开具对象、租金支付单位与合同承租方不一致，共涉及租金49.60万元。 3、资产日常管理不到位。一是托管资产被擅自拆除和改扩建，未及时采取措施损失。上海浦东装卸起重安装总公司委托东启公司管理浦东南3683产，建筑面积2848平方米。东启公司将其出租给上海乐燃文化传媒有限公司，约定乐燃公司可以依法实施装修和。审计发现，东启公司在乐燃公司未按合同约定提交设计方案、施工资质等相关材料的情况下允许对方施工，在巡查发现对方擅自拆除房屋进行改扩建，但未及时依据合同主张权益。至审计日，该处施工已停工，被拆除的2幢有证房屋面积共计1641平方米。二是部分资产被侵占、擅自转租及违章搭建。审计现场查看资产68处，发现：机场大道779号等6处托管资产的承租方在租赁到期后未搬离，至审计日，机场大道779号等2处已拆除，广东654-658号等2处已起诉；洪山121弄22号101室等8处资产被转租，东启公司无法提供承租方报备的转租材料；川沙4501号等3处托管资产存在违章搭建，据东启公司说明，违章建筑在其受托管理前已存在，至审计日，公司已拆除其中1处违章建筑，另外2处尚未拆除。 4、资产巡查未落实全覆盖，存在管理真空。审计发现，东启公司部分房地资产未纳入日常巡查范围。如，上南1251弄5-11号等60处粮油网点，东启公司在2016年至2017年间仅执行安全生产检查；另外，西泥125号等6套系统公房资产未纳入日常巡查范围，东启公司不掌握其现状。 一是部分维修费用的付款依据不充分。抽查发现，东启公司部分维修费用付款时缺少合同、合同会签单、维修项目费用申报表或项目竣工验收单，涉及金额27.43万元。二是金高里项目部分合同的审批流于形式。审计抽查金高里项目合同35份，其中13份合同先签订后流转审批，涉及金额241.38万元。三是金高里项目收益未达预期。“金高里”系东启公司打造的老旧资产翻新项目，并期望以品牌形象吸引优质商户，从而提升盈利能力。审计发现，该项目可行性论证中，预期收益不合理。预计项目第一年营收可达637.59万元，达到项目满租情况下年租金的81%，账面显示，上述期间项目租金收入14.07万元，2017年10月至2018年10月，预计租金收入728.67万元，实际完成268.96万元，均与预期差距较大。 一是粮油网点的低价长期租赁合同将到期，东启公司无续租主动权，历史遗留问题亟待解决。2003年3月，上海市粮食局下辖粮油网点属地化管理，将110处粮油网点的权属下放至国资公司。国资公司接收期间，处置网点15处。2007年8月，国资公司将剩余95处网点无偿划入东启公司。经历年动迁及处置，至审计日，尚存60处网点，其中46处产证人为国资公司、10处为市粮食局、4处为无证资产。尚存网点中，除1处未对外出租、2处为短期租赁合同，其余57处在东启公司接收时均已签订为期20年的改制租赁协议（除有1处为10年期改制租赁协议），为企业改制时以职工取得网点经营使用权替代职工买断的经济补偿方式。审计发现，上述协议将于2021年4月起陆续到期，根据协议，租户可自主决定租赁期满后是否续租，东启公司无续租主动权。 从租金定价来看，57处粮油网点的租赁单价在0.05-0.41元/平方米/天之间，租金价格整体偏低。从租金收缴情况来看，在审计年度内，37家租户中仅15家租户足额缴纳租金，10家租户未缴过租金，12家租户少缴租金。此外，东启公司未核算各户历年欠缴租金，需进一步清理。 二是未将系统公房纳入公房管理系统。东启公司目前所辖西泥125号等6套居住类系统公房，均未纳入公房管理系统，且在公司接收前均已被分配给职工使用。6套系统公房中，2套为受托管理，4套为无偿划入，其中3套有租用公房凭证。 三是存量投资有待进一步清查。东启公司账面有可供出售金融资产2520.49万元，系对上海浦东东大建筑材料有限公司的100%股权投资。审计发现，东大公司已于2011年12月12日工商注销。 对上述问题，区审计局已依法出具了审计报告。对资产管理平台建设与信息管理的问题，要求东启公司加强所辖资产的信息管理，发挥信息化管理平台便捷高效的作用，完整、准确地登记资产信息；对资产经营管理制度执行的问题，要求东启公司应当严格按照有关制度要求，规范房屋租赁行为，将审批程序落到实处，定期对账、及时催缴和清理应收未收到的租金、金及风险金，加强资产的现场管理，对已发生的被侵占、被违章搭建等行为及时予以处理，严格执行巡查制度，落实定期资产现场检查，保障资产的安全性和收益的可靠性；对维修、经营资产的合规性及效益性的问题，要求东启公司进一步规范维修费用的付款及审批流程，规范合同的签订及审批程序，对投资项目的可行性、预期收益等作充分论证；对粮油网点的低价长期租赁合同将到期，东启公司无续租主动权，历史遗留问题亟待解决的问题，要求东启公司签订续租协议时考虑改制资产自身的历史因素，清理收缴历年应收未收到的租金，逐步优化粮油网点等改制资产的经营管理模式；对未将系统公房纳入公房管理系统的问题，要求东启公司进一步核实所辖公房资产，浦发集团，将系统公房统一纳入公房管理系统；对账面投资有待进一步清查的问题，要求东启公司进一步清查对其是否仍有可收回资产，根据清查结果及时进行会计处理。 对本次审计发现的问题，东启公司认真开展整改，部分事项承诺整改,部分事项还在推进整改过程中。对资产管理平台建设与信息管理的问题，东启公司进一步完善了资产平台审批权限的相关流程和“删除”资产信息的流程，对资产账实不符的3处粮油网点全额计提减值准备，对资产台账加强了管理；对资产经营管理制度执行的问题，东启公司承诺严格执行有关制度要求，规范房屋租赁行为和日常巡察工作，对于托管资产被擅自拆除、改扩建及部分资产被侵占、擅自转租和违章搭建的情况，东启公司根据新区规划、租赁合同约定通过洽谈、法律途径等方式逐步解决中；对维修、经营资产的合规性及效益性的问题，东启公司将严格执行有关制度要求，规范维修费用的审批，承诺会加强项目市场调研和项目全流程的管控；对粮油网点的低价长期租赁合同将到期，东启公司无续租主动权，历史遗留问题亟待解决的问题，东启公司已拟定工作方案，拟待合同到期后采用逐一洽谈、一事一议的方式进行处理，建立循序渐进的租赁管理模式；对未将系统公房纳入公房管理系统的问题，东启公司进一步核实和咨询后确定该6套系统公房无法纳入公房管理系统，目前6套公房均已纳入集团资产平台统一管理；对存量投资有待进一步清查的问题，东启公司已重新启动东大公司清算程序，东大公司的债权债务在清算后由东启公司继承，待东大公司的一处资产动迁后（预计2021年）进行税务注销关闭。男欢男爱网
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